Covivio - Rapport financier semestriel 2026

Rapport Financier Semestriel Édition 2026

SOMMAIRE

1. RAPPORT DE GESTION DU PREMIER SEMESTRE 2026........................................................................................................................ 3
1.1. Éléments d’analyse d’activité ................................................................................................................................................. 3
1.2. Eléments d’analyse de l’activité par segment ...................................................................................................................... 13
1.3. Renseignements financiers et commentaires ...................................................................................................................... 31
1.4. Ressources financières ......................................................................................................................................................... 40
1.5. Rapport EPRA ....................................................................................................................................................................... 45
1.6. Indicateurs financiers des principales filiales ....................................................................................................................... 54
2. RISQUES ET DISPOSITIFS DE MAITRISE............................................................................................................................................. 56
2.1. Risques liés à l’environnement dans lequel Covivio opère................................................................................................... 56
2.2. Risques financiers................................................................................................................................................................. 57
3. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2026.................................................................................................................... 59
3.1. Comptes consolidés condensés au 30 juin 2026 .................................................................................................................. 59
3.2. Annexe aux comptes consolidés........................................................................................................................................... 66
4. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES .............................................................................................................................. 136
5. ATTESTATION DU RESPONSABLE ................................................................................................................................................... 138
6. DÉFINITIONS, ACRONYMES ET ABRÉVIATIONS UTILISÉS................................................................................................................ 140

Rapport de gestion du premier semestre 2026

1. RAPPORT DE GESTION DU PREMIER SEMESTRE 2026

1.1. Éléments d’analyse d’activité

1.1.1. Chiffre d'affaires : 526 M€ dont 348 M€ en part du Groupe au premier semestre 2026

100 % Part du Groupe
(en millions d'euros)

(1)
Variation à périmètre constant
(2)
Actifs en exploitation (EBITDA)

Le chiffre d’affaires part du groupe, en baisse de -2,1 % à périmètre constant, s’établit à 348,3 M€ contre 355,7 M€ au premier semestre 2025, sous l’effet des éléments suivants :

• l’impact de l’indemnité CB21 intégralement perçue au premier semestre 2025,
• l’impact des cessions, et
• l’impact des surfaces inoccupées en vue de leur re développement, notamment Louvre et aux étages supérieurs du CB21.
• Une hausse de +2,2% à périmètre constant, répartie entre :
  • l’indexation : +1,1 point
  • la hausses de loyers et gains de taux d’occupation : +0,7 pt
  • le chiffre d’affaires variable de l’activité hôtelière : +0,4 pt

1.1.2. Expirations de baux et taux d’occupation

1.1.2.1. Echéancier des baux : +1 an de durée résiduelle moyenne ferme, à 7,4 ans

1.1.2.1.1. Durée moyenne des baux par activité

1.1.2.1.2. Echéancier des baux

(en millions d'euros ; part du Groupe)

(1)
Hors actifs non stratégiques

En 2026, l'échéancier des baux avec première option de sortie représente 14 M€ et ne concernent que les bureaux :

• 7,0 M€ sont déjà gérés
• 1,3 M€ de surfaces libérées pour redéveloppement à Paris,
• 5,6 M€ restent à gérer en bureaux.

1.1.2.2. Taux d’occupation : 97,0% sécurisés, en ligne avec les prévisions pour 2025 ; +50 points de base dans les bureaux

Taux d’occupation (%)
Part du groupe

(1)
Sur les actifs loués

Par activité
Taux d’occupation élevé à 97 %. Dans les bureaux, le taux d’occupation atteint 95.6% , en amélioration par rapport à fin 2025.

1.1.3. Répartition du chiffre d’affaires annualisé : bien diversifié par locataires et par activité

1.1.4. Amélioration du taux de charges

En millions d'euros, part du groupe

Chiffres hors retraitement IFRIC (c'est-à-dire selon la norme EPRA)

(en millions d’euros, part du Groupe)

Par grands locataires
Bureaux en France
26%
Bureaux en Italie
16%
Bureaux en Allemagne
6%
Résidentiel Allemagne
27% Hôtels
26%

Le taux de charges est en baisse de -60 pb par rapport à l’année précédente, principalement grâce à la diminution des charges locatives non récupérées dans les segments Bureaux et Résidentiel Allemagne, qui a compensé la baisse des revenus locatifs dans le segment Bureaux français.

1.1.5. Cessions : 223 M€ réalisés au cours du semestre

En millions d’euros

1 GS : part du groupe

Les cessions réalisées se sont élevées à 223 M€ (418 M€ à 100 %), principalement composées de la vente de 49 % du Thales Campus à Vélizy, d’actifs de bureaux à Montpellier et dans la première couronne parisienne, ainsi que de bureaux inoccupés à Munich et Hambourg.

Au total, Covivio a signé de nouvelles cessions pour un montant de 124 M€ (part du groupe), avec une marge de -1,6 % par rapport aux valeurs d’expertise de fin décembre 2025, ce qui s’explique par la cession d’immeubles de bureaux non stratégiques. Le groupe a également cédé 38 M€ (25 M€ part du groupe) d’actifs résidentiels en Allemagne, principalement des copropriétés.

À fin juin 2026, 256 millions d’euros (part du groupe) de contrats de vente restent à encaisser.

1.1.6. Investissements : 3121 M€ (part du Groupe)

1 Y compris un quatrième hôtel dont l’acquisition est prévue au premier trimestre 2027 (80 millions d’euros à 100 %, soit 43 millions d’euros en part du groupe). La transaction sera entièrement finalisée début 2027.

Covivio a poursuivi ses programmes d’investissement dans des actifs répondant aux attentes des utilisateurs. 518 M€1 (dont 312 M€1 pour la part du Groupe) ont été investis dans des travaux de développement et de modernisation d’espaces de bureaux haut de gamme dans les quartiers d’affaires des capitales (Beige, Grands Boulevards à Paris et Alexanderplatz à Berlin), dans des immeubles résidentiels en Allemagne, ainsi que dans des premiers projets de rénovation hôtelière. 88 % des dépenses d’investissement sont conformes à la taxonomie.

Le groupe a également réalisé 153 M€1 part du groupe d’acquisitions sélectives, principalement d’hôtels (portefeuille à Milan et un hôtel à Torremolinos, en Espagne), d’un bien résidentiel à Berlin et d’un rachat dans le cadre d’un futur projet de redéveloppement dans le quartier central des affaires de Paris.

1.1.7. Actifs en développement

1.1.7.1. Livraisons : 38 000 m² de bureaux et un hôtel livrés

• Hélios 2 à Vélizy (coût total de 100 M€), loué à 100 %, avec un rendement de 8 % sur le coût – en partenariat avec Blue Owl.
• Mercure Promenade des Anglais à Nice (coût total de 20 M€), avec un rendement de 8 % sur le coût et de 12 % sur CAPEX.

1.1.7.2. Pipeline engagé : 1,7 milliard d'euros de projets de bureaux, d'immeubles à usage mixte et d'hôtels, avec un rendement de 6,1 %

Le pipeline de développement de Covivio a évolué en 2026, les projets hôteliers en particulier ayant pris de l’ampleur (33 % du portefeuille total). Le portefeuille de projets engagés comprend désormais 25 projets, avec un rendement total moyen de 6,1 %

Covivio dispose d’un pipeline de 8 immeubles de bureaux et à usage mixte, représentant un potentiel de revenus supplémentaires de 63 millions d’euros en France, en Allemagne et en Italie. Le portefeuille de bureaux et d’immeubles à usage mixte se compose :

• des redéveloppements dans le quartier central des affaires de Paris (Grands Boulevards et Beige) et à Milan (Rombon et Parini), avec un rendement moyen sur coût d’environ 5,0 % et un rendement marginal sur CAPEX de 7 % ;
• De nouveaux projets de développements dans le centre-ville de Berlin (O30 BLN), à Milan (Vitae) et à Venise (P. Giustiniani – École), avec un rendement moyen sur coût de 5,3 % ;
• Le redéveloppement de la moitié (34 000 m²) de la tour CB21 à La Défense, avec un rendement sur coût de 6,7 %.

Covivio dispose également d’un pipeline hôtelier de 17 immeubles, offrant un rendement sur coût de 7,3 % et un rendement sur CAPEX de 10 % :

• La transformation de bureaux en hôtels à Paris et à Bologne, avec un rendement moyen sur coût de 6,5 % ;
• Un projet clé en main à Porto pour Meininger, avec un rendement sur coût de 7,4 % ;
• La rénovation d’hôtels, provenant pour l’essentiel de l’acquisition des sociétés d’exploitation d’Essendi, soit 12 hôtels pour un rendement sur coût de 8,8 % et un rendement marginal sur CAPEX de 14,1 %. 104 nouvelles chambres seront ouvertes dans ces hôtels, et deux établissements changeront d’enseigne.

La rénovation ou la construction de ces hôtels permettra d’ouvrir 911 chambres supplémentaires. Le pipeline hôtelier générera environ 41 M€ de chiffre d’affaires après livraison.

Les dépenses d’investissement restant à engager sur l’ensemble du portefeuille de projets engagés (bureaux, immeubles à usage mixte, hôtels) s’élèvent à 500 M€ pour la part du Groupe (143 M€ par an en moyenne jusqu’à fin 2029), dont 108 M€ pour les bureaux, 131 M€ pour les immeubles à usage mixte et 261 M€ pour les hôtels.

1.1.7.3. Pipeline maîtrisé

À long terme, Covivio détient également plus de 220 000 m² de réserves foncières susceptibles d’accueillir de nouveaux projets de développement :

• à Paris, en Île-de-France et dans les grandes villes françaises (107 000 m²), principalement pour des développements clés en main ;
• à Milan, principalement dans le quartier Symbiosis (23 000 m²) et à Porta Romana (75 000 m²) ;
• et environ 14 000 m² à Berlin.

Au-delà de ces projets, sept hôtels supplémentaires doivent encore être repositionnés entre 2026 et 2029. Ces actifs représentent environ 425 M€ (179 M€ part du Groupe) de valeur de portefeuille et devraient bénéficier d’environ 218 M€ (82 M€ part du Groupe) d’investissements en CAPEX. Une fois achevés, ils devraient générer environ 117 M€ (42 M€ pour la part du Groupe) de création de valeur et 28 M€ (11 M€ pour la part du Groupe) d’EBITDA supplémentaire, ce qui implique un rendement marginal sur CAPEX proche de 13 %.

1.1.8. Patrimoine

Valeur du patrimoine : +1,4 % à périmètre courant, +0,5 % à périmètre constant sur le semestre

(en millions d’euros, hors
droits)

1
GS : part du groupe || 2
À périmètre constant

Le patrimoine de Covivio a progressé de +1,4 % à périmètre courant, pour atteindre 16,3 milliards d’euros en part du Groupe (24,2 M€ à 100 %), grâce notamment aux acquisitions d’hôtels en Europe du Sud.

• En Bureaux, les valeurs des actifs sont restées globalement stables, avec une hausse de +0,1 % à périmètre constant. Les actifs situés en centre-ville, qui représentent 72 % du portefeuille de bureaux, ont enregistré une croissance de +0,9 %, principalement tirée par Milan (+2,0 % à périmètre constant). Les grands pôles d’activité, qui représentent 25 % du portefeuille, ont reculé de -1,8 %, les ajustements de valeur se concentrant sur un nombre limité d’actifs périphériques, tandis que les actifs non stratégiques, représentant moins de 4 % du portefeuille, ont diminué de -3,0 %. Le rendement moyen du portefeuille de bureaux s’est établi à 5,7 %.
• En Résidentiel Allemand les valeurs ont enregistré une croissance de +1,0 % à périmètre constant, soutenue par la poursuite de la hausse des loyers (+3,4 %). La valeur moyenne du portefeuille s’est établie à 2 744 €/m², dont 3 480 €/m² à Berlin, sur la base d’une évaluation par bloc. Par ailleurs, 49 % du portefeuille, soit 2,3 milliards d’euros, est déjà divisé en copropriété. Rien qu’à Berlin, 67 % du portefeuille, soit 1,9 milliard d’euros, a été converti en copropriété et la dernière plus-value entre la valeur globale du bloc et les prix de vente individuels dépasse +30 %.
• Le patrimoine hôtelier a continué de bénéficier de conditions de marché favorables et d’une gestion active des actifs, avec des valeurs en hausse de +1,0 % à périmètre constant. L’Europe du Sud est restée le principal moteur de croissance, avec des valeurs en hausse de +2,8 % en Espagne, de +3,2 % en Italie et de +2,8 % à Nice, reflétant les solides fondamentaux du secteur hôtelier. Le rendement moyen du portefeuille hôtelier s’est établi à 6,2 %.

Au cours du premier semestre, l’amélioration de la qualité du portefeuille s’est poursuivie, avec un taux de certification de 100 %.

Répartition géographique du patrimoine à fin juin 2026
France
34%
Allemagne
41%
Italie
17%
Autres
8%

1.1.9. Liste des principaux actifs de bureaux et d’hôtels

La valeur des dix principaux actifs représente 15 % du patrimoine en part du Groupe.

1.2. Eléments d’analyse de l’activité par segment

1.2.1. Bureaux : 48 % du patrimoine de Covivio

Covivio a mis en œuvre une stratégie globale pour les bureaux axée sur la centralité, l’immobilier géré et le développement durable. Cette stratégie a été mise en œuvre en ciblant des investissements dans des actifs prime situés dans des emplacements centraux, en améliorant la qualité du portefeuille existant, en se désengageant des zones non stratégiques et en proposant des services de haut niveau.

Les immeubles de bureaux sont situés en France (55 % du portefeuille de bureaux de Covivio), en Italie (31 %, dont 89 % à Milan) et en Allemagne (14 %), pour un total de 7,8 milliards d’euros de part du Groupe (9,3 milliards d’euros à 100 %) à fin juin 2026.

Cette stratégie immobilière porte ses fruits, comme en témoignent un taux d’occupation de 95,6 % en juin 2026 et une durée de location moyenne résiduelle (WALB) de 5,9 ans.

Le patrimoine de Covivio se répartit comme suit :

• Actifs « core » en centre-ville (72 % du portefeuille de bureaux de Covivio, +13 points par rapport à 2020) : situés dans les centres-villes des grandes métropoles européennes (Paris/Levallois/Neuilly, Milan, Berlin, Düsseldorf, Hambourg et les grandes villes régionales françaises), avec un taux d’occupation élevé (96,2 %) et une durée de vie locative moyenne (WALB) de 6,4 ans.
• Actifs «Core» situés dans les principaux pôles d’affaires (25 %) : ils comprennent un tiers des actifs en baux nets (Campus Dassault, Campus Thales et immeubles de Telecom Italy) et deux tiers des actifs situés dans des pôles d’activité bien desservis (Île-de-France, périphérie des villes allemandes), avec un taux d’occupation élevé (95,6 %) et une durée de location résiduelle (WALB) longue (5,3 ans), principalement loués à des partenaires de longue date
• Actifs non stratégiques (< 4 %) : regroupe les actifs immobiliers de bureaux secondaires situés en dehors des centres-villes, pour lesquels le taux d’occupation (88,4 %) et la durée moyenne résiduelle de location (WALB) (4,0 ans) sont plus faibles, avec une stratégie de cession ou de reconversion en logements.

Sur une base pro forma (en incluant les acquisitions, les contrats de vente signés et les projets d’investissement engagés), les bureaux représentent 47 % du portefeuille total, dont 73 % d’actifs « Core » situés en centre-ville et 24 % d’actifs « Core » situés dans les principaux pôles d’affaires.

1.2.1.1. Le marché européen de l’immobilier de bureau fait preuve de résilience malgré un environnement très volatil

1.2.1.1.1. Bureaux en France : une demande résiliente en dehors de la première couronne (source : Immostat, CBRE, Cushman & Wakefield)

Dans un contexte géopolitique et économique incertain qui freine la prise de décision des entreprises, le marché des bureaux en IdF a enregistré un meilleur deuxième trimestre 2026, avec une demande placée atteignant 389 000 m², en hausse de 8 % par rapport à l’année précédente. Grâce à cette performance la demande placée du premier semestre 2026 a atteint 750 000 m², limitant ainsi la baisse à 5 % par rapport à l’année précédente.

Si les grandes transactions sont restées en deçà des niveaux historiques, la demande s’est montrée plus résistante dans les segments des petites et moyennes surfaces, la demande placée pour les surfaces inférieures à 5 000 m² n’ayant reculé que de 2 % YoY, ce qui souligne la poursuite de l’activité des occupants.

Les tendances de la demande ont continué d’évoluer dans toute la région. Paris est resté le plus grand marché de bureaux, tandis que les occupants se sont de plus en plus tournés vers des emplacements alliant une excellente accessibilité, des immeubles de grande qualité et des loyers compétitifs. Dans ce contexte :

• La forte baisse enregistrée dans la première couronne (-60 %) masque la résilience observée dans d’autres zones.
• Paris a continué de faire preuve de résilience, la demande placée restant globalement stable d’une année sur l’autre (0,0 %). Alors que la demande placée dans le quartier central des affaires a reculé de 9 % YoY en raison de l’absence de transactions majeures, le reste de Paris a enregistré une croissance de 8 % YoY.
• La Défense a enregistré une hausse de 52 % de la demande placée YoY, surperformant nettement l’ensemble du marché de l’Île-de-France (-5 %). La Défense a confirmé sa reprise, bénéficiant à la fois de la reprise des grandes transactions et d’une demande soutenue pour des bureaux de taille moyenne.

Environ 70 % de la valeur du patrimoine de Covivio est concentrée à Paris, à La Défense et dans le Croissant Ouest, les sous-marchés affichant actuellement la plus forte dynamique locative, tandis que la première couronne ne représente que 9 % du portefeuille d’immeubles de bureaux français

Du côté de l’offre, le taux de vacance a continué d’augmenter sur l’ensemble du marché de l’Île-de-France, atteignant 11,8 % à la fin du premier semestre 2026 (+60 points de base depuis le début de l’année), reflétant la hausse des surfaces immédiatement disponibles, en particulier dans les sous￾marchés périphériques. Toutefois, les mises en chantier commencent à reculer et ne devraient atteindre que 200 000 m² en 2028. La Défense s’est démarquée avec une baisse des surfaces disponibles d’environ 12 % YoY et une amélioration du taux de vacance à environ 13,4 %, soutenue par une absorption plus forte et un nombre limité de nouvelles livraisons.

Les loyers prime sont restés stables à 1 250 €/m²/an dans le quartier central des affaires de Paris, tandis que les incitations sont restées élevées dans l’ensemble du Grand Paris.

Le contexte incertain a freiné l’activité sur le marché de l’investissement. Les volumes d’investissement dans l’immobilier de bureau en Île-de-France ont atteint 1,7 milliard d’euros au premier semestre 2026, en baisse de 18 % par rapport à la même période de l’année précédente. L’activité d’investissement manque de transactions de grande envergure, avec seulement cinq opérations supérieures à 100 millions d’euros. Le centre de Paris a représenté 83 % des volumes d’investissement dans l’immobilier de bureau, soulignant l’intérêt constant des investisseurs pour les emplacements de premier choix. Les rendements des bureaux haut de gamme s’établissaient à 4,35 % à la fin juin 2026.

1.2.1.1.2. Bureaux à Milan : une demande axée sur la qualité qui soutient la croissance des loyers (source : Colliers, DILS)

La demande placée de bureaux à Milan a été affectée par le manque d’espaces de Grade A disponibles et a atteint 137 000 m² au premier semestre 2026, soit une baisse de 35 % par rapport à la même période de l’année précédente, après une croissance de 15 % au premier semestre 2025. La demande est restée concentrée sur les immeubles haut de gamme, les actifs Grade A/A+ représentant 68 % de la demande placée totale.

La taille moyenne des transactions est restée limitée, à environ 800 m², et une seule transaction supérieure à 5 000 m² a été enregistrée au cours de la période.

L’offre d’espaces de bureaux haut de gamme reste très limitée dans les emplacements les plus centraux. Le taux de vacance Grade A s’établit à seulement 2 % tant dans le quartier central des affaires et Porta Nuova, ce qui favorise une nouvelle hausse des loyers. Les loyers prime ont augmenté pour atteindre 900 €/m²/an, contre 850 €/m²/an en début d’année.

L'activité d'investissement a atteint 880 millions d'euros dans le secteur italien des bureaux au premier semestre 2026, soit une hausse de 13 % en glissement annuel. Milan a attiré plus de la moitié du volume total des investissements dans les bureaux, confirmant ainsi sa position de premier marché italien de l'immobilier de bureau. La demande des investisseurs est restée concentrée sur les actifs « core », qui ont représenté 61 % des volumes investis, soutenant des rendements prime stables, à environ 4,0 %.

1.2.1.1.3. Bureaux allemands : l’activité de location montre les premiers signes d’une reprise (source : BNPPRE)

La demande placée sur les six principaux marchés allemands a atteint 1,3 million de m², en baisse de 5 % par rapport à l’année précédente, malgré un contexte économique toujours morose et en raison de l’absence de grandes transactions. L’activité de location a été tirée par Berlin (+51 % YoY) et Munich (+38 % YoY), qui ont toutes deux bénéficié du retour des grandes transactions, tandis que Francfort est en recul (-61 %). La demande a également continué de s’orienter vers des surfaces plus moyennes, les transactions inférieures à 5 000 m² représentant environ 70 % de la demande totale, tandis que la part des transactions supérieures à 10 000 m² a reculé à 16 %, contre 24 % il y a un an.

Les taux de vacance ont continué d’augmenter, bien qu’à un rythme plus lent, pour atteindre 9,0 % en moyenne (+70 points de base en glissement annuel). Dans le même temps, le pipeline de développement a continué de se contracter, les surfaces de bureaux en cours de construction ayant reculé de 12 % YoY. Les taux de vacance restent les plus bas à Hambourg (6,5 %), Cologne (7,0 %) et Munich (8,0 %). À Berlin, le taux de vacance a légèrement augmenté pour s’établir à 9,6 % (+70 points de base depuis le début de l’année), tout en restant inférieur aux niveaux observés à Francfort (11,8 %) et Düsseldorf (12,4 %).

La croissance des loyers est restée positive sur tous les principaux marchés de bureaux allemands, soutenue par une demande persistante d’espaces de bureaux modernes et bien situés, ainsi que par une offre limitée d’actifs haut de gamme. Munich reste le marché le plus cher à 59,5 €/m²/mois, suivi de Francfort (57 €/m²/mois) et de Berlin (47 €/m²/mois). Dans l’ensemble, les loyers prime sur les principaux marchés allemands ont augmenté d’environ 8 % YoY.

Les volumes d’investissement dans l’immobilier de bureau allemand ont augmenté de +19 % YoY au premier semestre 2026, pour atteindre 3,2 milliards d’euros. Les rendements prime se sont stabilisés depuis fin 2023, à 4,2 %.

1.2.1.2. Chiffre d'affaires comptabilisé : +1,6 % à périmètre constant

1 LfL : à périmètre constant

Par rapport à l'année dernière, les revenus locatifs ont diminué de 13 M€ (part du groupe), principalement en raison :

• l'impact de l'indemnité CB21 intégralement perçue au premier semestre 2025,
• l’impact des cessions, et
• l’impact des vacances liées aux travaux de réaménagement, notamment au Louvre et aux étages supérieurs du CB21.

1.2.1.3. Chiffre d’affaires annualisé

(en millions d’euros)

1.2.1.4. Indexation

Les baux à loyer à indice fixe sont indexés sur des indices de référence (ILC et ICC en France et l'indice des prix à la consommation pour les actifs à l’étrangers) :

• Pour les loyers actuels en France, 93,1 % des revenus locatifs sont indexés sur l’ILAT, 5,2 % sur l’ICC et 1,6 % sur l’ILC.
• En Italie, l’indexation des loyers est généralement calculée en appliquant la hausse de l’indice des prix à la consommation (IPC) à chaque date anniversaire de la signature du contrat.
• Les loyers sont indexés sur l’indice des prix à la consommation allemand pour 68 % des baux, 21 % prévoient une hausse fixe et 6 % disposent une clause d’indexation (clause spéciale). Le reste (5 %) n’est pas indexé et est principalement loué à l’administration publique.

1.2.1.5. Activité locative : 103 778 m² loués ou renouvelés au cours du premier semestre 2026

(En millions d’euros – premier semestre 2026)

Au cours du premier semestre 2026, les locations et les renouvellements représentent 33 M€ de loyers IFRS en part du Groupe.

• 45 532 m² (9 millions d’euros) ont été loués ou pré￾loués en 2026, dont 22 513 m² en France (dont 6 107 m² à La Défense CB21), 16 301 m² en Italie (dont 11 096 m² sur le P. Giustiniani) et 6 717 m² en Allemagne (dont 2 470 m² sur le projet 030BLN à l’Alexanderplatz).
• 58 246 m² (24 millions d’euros) ont fait l’objet d’un renouvellement, pour une durée moyenne de 17 ans et avec une hausse moyenne de 10 %. Une grande partie de ce résultat a été obtenue en Italie grâce à la renégociation du bail de Maire Tecnimont au sein du complexe Garibaldi, l’un des principaux actifs de Covivio, avec le renouvellement de 34 408 m² pour une durée de 20 ans, assorti d’une augmentation des loyers d’environ +14 % à périmètre constant. Par ailleurs, 17 066 m² (29 %) ont été renouvelés en Allemagne, principalement sur Düsseldorf Icon (4 257 m²) et l’actif FAC de Francfort (5 683 m²). Enfin, 6 772 m² (12 %) ont été renouvelés en France, principalement sur La Défense CB21 (3 725 m²).
• 18 251 m² (5 millions d’euros) ont été libérés, dont 9 957 m² en France (principalement à Paris), 4 665 m² en Allemagne (principalement à Hambourg et Francfort) et 3 629 m² en Italie (principalement à Milan).

1.2.1.6. Échéances de baux et taux d’occupation

1.2.1.6.1. Échéances des baux : durée résiduelle ferme de 5,9 ans

(en millions d’euros
part du Groupe)

En 2026, les baux arrivant à échéance avec une première option de résiliation représentent 14 M€ et ne concernent que les bureaux :

• 7,0 M€ sont déjà gérés
• 1,3 M€ de surfaces libérées en vue d’un réaménagement à Paris,
• 5,6 M€ (1,5 % du chiffre d’affaires annualisé) restent à gérer dans les bureaux, principalement situés dans le centre de Milan.

1.2.1.6.2. Taux d’occupation : 95,6 % à fin juin 2026

• En France, le taux d’occupation a progressé de +40 points de base pour atteindre 97,2 %, principalement grâce à la livraison de The Line à Paris, entièrement loué à Rothschild.
• En Italie, le taux d’occupation a progressé de +40 points de base à 98,7 %, grâce aux locations réalisées à Rozzano et Marostica.I
• En Allemagne, le taux d’occupation s’établit à 83,3 % ; cette légère baisse est due à des cessions.

1.2.1.7. Valeurs du patrimoine

1.2.1.7.1. Évolution de la valeur du patrimoine : -37 M€ pour les bureaux

(en millions d’euros – hors droits – part du groupe)

Notes

1. Hors actifs non stratégiques