Rapport Financier Semestriel 2025

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025, INTÉGRANT LES COMPTES CONSOLIDÉS CONDENSÉS

Sommaire

1.                           RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

7

1.1                 Personne responsable du rapport financier semestriel

7

1.2                   Attestation du responsable du Rapport Financier Semestriel

7

2.                   ACTIVITE DU SEMESTRE

8

2.1             Activité locative

8

2.1.1          Synthèse

8

2.1.2           Commerce éphémère

9

2.1.3           Structure des baux

9

2.1.4            Taux d’occupation financier

11

2.1.5            Taux d’effort des commerçants

12

2.2                Fréquentation et chiffre d’affaires

13

2.3                 Carmila poursuit ses efforts de sobriété énergétique

13

2.4              Autres informations

13

2.5             Perspectives

14

3.                     PATRIMOINE ET ÉVALUATION

15

3.1               Chiffres clés du patrimoine

15

3.1.1           Description du patrimoine

15

3.1.2               Présentation des actifs les plus importants du patrimoine Carmila

15

3.2               Evaluation du patrimoine

16

3.2.1           Expertise et méthodologie

16

3.2.2             Evolution de la valorisation du patrimoine

17

3.2.3            Evolution des taux de rendement

17

3.2.4               Répartition de la valeur d’expertise par typologie FACT

18

3.2.5                 Réconciliation de la valorisation du patrimoine avec la valeur des immeubles de

placement au bilan                                                                                                                                                                       18

3.3                   Rapport d’expertise immobilière préparé par les évaluateurs indépendants de

Carmila                                                                                                                                                                                       19

3.3.1             Contexte général de la mission d’expertise

19

3.3.2           Conditions de réalisation

19

3.3.3            Confidentialité et publication

21

4.                    PERFORMANCE FINANCIERE

22

4.1               Informations financières sélectionnées

22

4.2              Etats financiers

23

4.2.1             Etats du résultat global consolidé

23

4.2.2             Etat de la situation financière consolidée

24

4.2.3             Tableau de flux de trésorerie consolidé

25

4.2.4              Tableau de variation des capitaux propres consolidés

26

4.3                Commentaires sur les résultats du semestre

27

4.3.1            Revenus locatifs et loyers nets

27

4.3.2          Recouvrement

27

4.3.3           Frais de structure

28

4.3.4          EBITDA

29

4.3.5              Autres charges et produits opérationnels courants

29

4.3.6           Résultat financier

29

4.4                Indicateurs de performance EPRA

31

4.4.1             Tableau récapitulatif EPRA

31

4.4.2              EPRA Earnings et Résultat récurrent

32

4.4.3               Ratio de coûts de l’EPRA (EPRA Cost Ratio)

33

4.4.4                EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV

34

4.4.5            EPRA LTV

36

4.4.6            Taux de vacance EPRA

38

4.4.7                   Taux de rendement EPRA : EPRA NIY et EPRA « Topped-Up » NIY

38

4.4.8           Investissements EPRA

38

5.                    POLITIQUE FINANCIERE

40

5.1              Ressources financières

40

5.2              Instruments de couverture

42

5.3             Trésorerie

43

5.4             Rating

43

5.5                Politique de distribution de dividendes

43

5.6               Capitaux propres et actionnariat

43

6.                   FACTEURS DE RISQUES

44

7.                ANNEXE

45

7.1                    Présentation détaillée du patrimoine en exploitation de Carmila au 30 juin 2025

45

8.                      COMPTES CONSOLIDES AU 30 juin 2025

53

8.1               Etat du Résultat Global consolidé

53

8.2                Etat de la situation financière consolidée

54

8.3                Tableau des flux de trésorerie consolidé

55

8.4                 Tableau de variation des capitaux propres consolidés

56

9.                        FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025

57

9.1                    L’Autorité de la concurrence valide l’acquisition de Galimmo par Carmila

57

9.2            Cession

57

9.3              Distribution de dividendes

57

9.4                Évolution de la dette et du financement

57

10.                     PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES

58

10.1            Présentation du Groupe

58

10.2               Actionnariat, cotation boursière et partenariat stratégique

58

10.3            Référentiel comptable

59

10.4              Principales estimations et jugements du management

59

10.5               Autres principes de présentation des états financiers

60

11.                        PERIMETRE ET MODALITES DE CONSOLIDATION

61

11.1             Périmètre et méthodes de consolidation

61

11.2             Principales évolutions de périmètre de l’année

61

11.3              Description des principaux partenariats

61

12.                    INFORMATIONS SECTORIELLES

63

12.1              Définition des secteurs et des indicateurs retenus

63

12.2              Résultat opérationnel par secteur opérationnel

64

12.3                Ventilation des immeubles de placement par secteur opérationnel

65

12.4             Investissements ventilés par secteur opérationnel

66

13.                  IMMEUBLES DE PLACEMENT

67

13.1                Détail des immeubles de placement évalués à la juste valeur et au coût

70

13.2              Hypothèses de valorisation et sensibilités

71

13.3              Immeubles de placement destinés à la vente

72

14.                      FINANCEMENT ET INSTRUMENTS FINANCIERS

73

14.1           Résultat financier

74

14.2              Passifs financiers courants et non courants

75

14.3               Gestion des risques financiers et stratégie de couverture

80

15.                     DETAIL DES AUTRES COMPTES DU BILAN

81

15.1            Immobilisations incorporelles

81

15.2            Immobilisations corporelles

81

15.3               Participations dans les entreprises mises en équivalence

82

15.4            Autres créances non courantes

83

15.5              Clients et comptes rattachés

84

15.6            Autres créances courantes

85

15.7           Trésorerie nette

85

15.8           Capitaux propres

86

15.9          Provisions

87

15.10            Dettes fournisseurs et fournisseurs d’immobilisations

87

15.11          Autres dettes courantes

87

16.                      DETAIL DES COMPTES DU RESULTAT NET

88

16.1           Loyers nets

88

16.2            Frais de structure

91

16.3             Amortissements, provisions et dépréciations

92

16.4             Autres charges et produits opérationnels

92

16.5               Résultat de cession d’immeubles de placement et des titres cédés

92

17.            IMPÔTS

93

17.1           Impôts sur les sociétés

94

17.2           Preuve d’impôt

94

17.3             Créances et dettes d’impôts exigibles

95

17.4             Impôts différés actifs et passifs

95

18.                        ENGAGEMENTS HORS BILAN ET RISQUES ASSOCIES

95

18.1           Passifs éventuels

95

18.2           Engagements reçus

96

18.3            Engagements donnés

96

19.                      TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES

98

20.                        REMUNERATIONS ET AVANTAGES AU PERSONNEL

99

20.1            Frais de personnel

99

20.2           Effectif

99

20.3             Avantages accordés au personnel

99

21.                    INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES

101

21.1             Évènements postérieurs à la clôture

101

22.                     LISTE DES SOCIETES CONSOLIDEES

101

1.                     RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

1.1             Personne responsable du rapport financier semestriel

Madame Marie Cheval, Présidente-Directrice Générale de la Société.

1.2               Attestation du responsable du Rapport Financier Semestriel

« J’atteste, à ma connaissance, que les comptes semestriels consolidés sont établis conformément au corps de normes comptables applicables et donnent une image fidèle et honnête du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l’émetteur, ainsi que de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des évènements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées, ainsi qu’une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice. »

Madame Marie Cheval, Présidente-Directrice Générale de la Société.

2.              ACTIVITE DU SEMESTRE

2.1          Activité locative

2.1.1      Synthèse

Au premier semestre 2025, l’activité locative de Carmila a été dynamique avec 467 baux signés pour un loyer minimum garanti (LMG) total de 25 M€, soit 6% de la base locative. La réversion totale est de +3,3 % sur le premier semestre de 2025.

Cette performance reflète la stratégie active de Carmila sur le mix-merchandising, combinant ancrage local, attractivité des hypermarchés Carrefour et renouvellement ciblé de l’offre.

Parmi les signatures les plus significatives du semestre :

•         Dans le secteur de la mode : la signature de Primark à Talavera en Espagne

•         Pour les loisirs : Fitness Park à Calais-Coquelles et Athis-Mons

•         Côté beauté & santé : l’arrivée de l’enseigne iconique Aroma-Zone à Biarritz

•         Sur le petfood : l’expansion d’enseignes spécialisées avec Ultrapremium en France et Guaw en Espagne

2.1.2       Commerce éphémère

L’activité de commerce éphémère est dédiée à la mise à disposition d’espaces dans les centres Carmila pour des durées courtes à moyennes. Inscrite dans une démarche de complémentarité avec les boutiques traditionnelles, elle propose aux visiteurs de découvrir une offre innovante. Elle s’articule autour de deux axes :

•         le Specialty Leasing

•         les Boutiques Ephémère

Les revenus de l’activité de commerce éphémère sont en forte hausse de +15,1 % par rapport au premier semestre 2024.

Specialty Leasing

Le Specialty Leasing permet de dynamiser les centres commerciaux en enrichissant le parcours client. Il s’articule autour de deux segments : la location d'emprises au sol dans les galeries et sur les parkings, et la signature de contrats de partenariats publicitaires digitaux.

Boutiques éphémères

Carmila propose aux commerçants d’ouvrir des boutiques éphémères pour une durée de 4 à 34 mois. Ce format, aussi connu sous le nom de Pop-Up Store, est en plein essor. Il permet de dynamiser les centres Carmila et se prête en particulier aux nouveaux concepts innovants. Carmila propose également des formats ultra éphémères, à savoir des ventes évènementielles d’un jour à une semaine.

2.1.3       Structure des baux

Avec 6 304 baux sous gestion au 30 juin 2025, Carmila dispose d’une base de locataires solide et diversifiée. Carrefour représente 0,6 % des loyers en 2025. Les loyers en base annualisée s’élèvent à 440,5 millions d’euros.

Répartition du nombre de baux et des loyers par pays en base annualisée  

Principaux locataires-commerçants

Au 30 juin 2025, les 15 premiers locataires représentent 18,5 % des loyers en base annualisée, et aucun commerçant ne représente à lui seul plus de 2,0% du revenu locatif.

Le tableau suivant présente les loyers en base annualisée et le secteur d’activité des 15 locataires les plus importants au 30 juin 2025.

Répartition des loyers par secteur d’activité en base annualisée

Le tableau suivant présente la répartition des loyers en base annualisée par secteur d’activité au 30 juin 2025 :

Les diminutions des poids du secteur de la Culture, Cadeaux et Loisirs dans le total des loyers (-45 bps), de l’Equipement du ménage (-18 bps) et des Services (-25 bps) ont majoritairement bénéficié à la Beauté et santé (+44 bps), au secteur de l’Équipement de la personne (+36 bps) et à l’Alimentation et restauration (+12 bps).

Echéancier des baux

Au 30 juin 2025, la maturité moyenne des baux est de 4,6 années, dont 4,8 années en France, 4,3 années en Espagne et 3,5 années en Italie.

Le tableau suivant présente les dates d’expiration des baux commerciaux relatifs au portefeuille d’actifs immobiliers commerciaux pour la période courant de 2025 à 2034 :    

Carmila – Rapport financier semestriel 2025  

Echus au 30/06/2025                                                                                                  591                          0,5                          42,5

2025                                                                                                                                                                                         278      0,3           13,8

2026                                                                                                                                                                                         639      1,1           38,6

2027                                                                                                                                                                                         617 2,1 45,8 2028               566 3,1 39,2

2029                                                                                                                                                                                          589     4,1           37,1

2030                                                                                                                                                                                          693     5,2           49,0

2031                                                                                                                                                                                          571     6,1           40,5

2032                                                                                                                                                                                          491     7,1           35,6

2033                                                                                                                                                                                          416 8,1 31,0 2034              272 9,1 17,7

Au-delà de 2034                                                                                                          581                         11,0                         49,7

* Maturité moyenne restant à courir en année(s)

La maturité et les loyers sont calculés sur la durée résiduelle du bail. 

2.1.4        Taux d’occupation financier

Au 30 juin 2025, le taux d’occupation financier consolidé des actifs de Carmila s’élève à 96,0 %, soit une hausse de +70 bps comparé au 30 juin 2024 (à périmètre constant incluant Galimmo au 30 juin 2024), niveau élevé illustrant la capacité de Carmila à capter la demande dans un environnement dynamique.

Le taux d’occupation financier correspond au rapport entre le montant des loyers facturés et le montant des loyers que percevrait Carmila si la totalité de son patrimoine en exploitation était louée (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur d’expertise). Le taux d’occupation financier est présenté hors vacance stratégique, qui correspond à la vacance nécessaire à la mise en œuvre des projets de rénovation et d’extension ou de restructuration dans les centres commerciaux.

Le poids de la vacance stratégique est de 0,6% en France, 3,5% en Espagne et 0,5% en Italie, ce qui représente un impact consolidé pour Carmila de 1,3% au 30 juin 2025.

2.1.5         Taux d’effort des commerçants

Le tableau suivant présente le taux d’effort moyen des locataires de Carmila ventilé par pays au 30 juin 2025 (12 mois glissant) et au 31 décembre 2024 :

Le taux d’effort moyen des locataires de Carmila ventilé par pays au 30 juin 2025 (12 mois glissant) se décline ainsi : France 10,6 %, Espagne 10,9 % et Italie 12,2 %.

L’analyse du taux d’effort représente pour Carmila un indicateur important quant au bon équilibre du montant des loyers et des charges pour chaque locataire en fonction de son activité et quant à l’évaluation de la santé financière du locataire au cours de la vie du bail.

Le taux d’effort est défini comme le rapport entre, d’une part, le loyer et les charges locatives HT et, d’autre part, le chiffre d’affaires HT des locataires.

Le loyer et les charges locatives utilisés pour le calcul du taux d’effort sont composés du loyer fixe et des loyers variables plus les charges locatives et la taxe foncière refacturées aux locataires. Ils n’incluent pas (i) les incentives (franchise, palier, allègement), (ii) les coûts du fonds marketing refacturés aux locataires.

2.2             Fréquentation et chiffre d’affaires

FRANCE

ITALIE

Au deuxième trimestre, les chiffres d’affaires des commerçants (+2,1 %) et les fréquentations (+2,3 %) sont bien orientés, le premier trimestre avait été marqué par un impact calendaire négatif lié à l’effet de l’année bissextile en 2024.

Sur l’ensemble du premier semestre, le chiffre d’affaires des commerçants dans les centres Carmila progresse de 1,0 % et la fréquentation de 0,5 %.

L’Espagne affiche la performance la plus dynamique du semestre, avec une progression de 4,4 % du chiffre d’affaires et de 1,5 % de la fréquentation, portée par l’environnement économique et le dynamisme touristique.

2.3              Carmila poursuit ses efforts de sobriété énergétique

Carmila réaffirme en 2025 ses ambitions fortes en matière de responsabilité sociétale et environnementale. Preuve en est, Carmila a atteint l'objectif de certifier BREEAM 100% de ses actifs significatifs dont 43% ont obtenu a minima la note 'Very Good'.

Sur le plan opérationnel, Carmila poursuit l’optimisation de l’exploitation de ses centres pour limiter les consommations d’énergie et moderniser les équipements en fin de vie. En matière de gestion des déchets, la société vise une valorisation à 100 % d’ici 2030, dont 70 % en matière, tout en visant l’objectif « zéro enfouissement » à l’horizon 2028. Les audits menés en 2024 sur près de 50 sites ont permis d’identifier des leviers concrets pour adapter les infrastructures et améliorer la signalétique.

L’ancrage local reste un pilier de la stratégie RSE de Carmila  : 2 initiatives majeures ont ainsi vu le jour. Le centre commercial Carrefour Creil – Saint-Maximin confirme son engagement sociétal en inaugurant la Boutique de la CroixRouge, un espace solidaire de 160 m² dédié à la seconde main. Le centre commercial Shop’In Houssen accueille CircuitCourt, une recyclerie urbaine qui allie consommation responsable et formation professionnelle grâce à un magasin d’application innovant. Ce projet illustre l’engagement de Carmila à soutenir l’insertion, l’économie circulaire et l’impact social positif au cœur de ses centres.

En interne, l’entreprise s’engage pleinement pour la formation et l’implication de ses collaborateurs : 99 % ont ainsi été sensibilisés à la RSE en participant à des ateliers 'Fresque du Climat'.

2.4           Autres informations

Finalisation d’un rachat d’actions de 10 millions d’euros au premier semestre 2025

Carmila a lancé un programme de rachat d’actions de 10 millions d’euros en février 2025 qui s’est finalisé en juin 2025. Les actions rachetées ont été annulées.

Un nouveau programme de rachat d’actions de 10 millions d’euros va être lancé le 24 juillet 2025 et se déroulera jusqu’au 31 décembre 2025, au plus tard. Les actions seront rachetées en vue de leur annulation. Cette opération

s’inscrit dans le cadre du programme de rachat d’actions de Carmila tel qu’autorisé par l’assemblée générale des actionnaires du 14 mai 2025.

2.5         Perspectives

Résultat récurrent par action 2025 attendu à 1,79€

Portée par une dynamique solide au premier semestre, notamment grâce à l'intégration réussie de Galimmo, la dynamique en Espagne et l’amélioration de la marge opérationnelle, Carmila revoit à la hausse ses perspectives de croissance pour 2025.

Le résultat net récurrent par action 2025 est désormais attendu à 1,79 euro par action, en hausse de 7,0 % par rapport à 2024. (contre 1,75 euro par action prévu initialement).

3.                PATRIMOINE ET ÉVALUATION

3.1            Chiffres clés du patrimoine

3.1.1        Description du patrimoine

Au 30 juin 2025, Carmila dispose d’un patrimoine de 250 centres commerciaux et «retail park» attenants à des hypermarchés Carrefour situés en France, en Espagne et en Italie, valorisés à 6,7 milliards d’euros droits et travaux inclus pour une surface totale proche de 1,7 million de mètres carrés.

Carmila détient les actifs au travers d’une répartition en volumes ou d’une copropriété. Les murs des hypermarchés et des supermarchés de Carrefour ainsi que les parkings attenants aux centres commerciaux de Carmila, sont détenus par des entités du groupe Carrefour.

3.1.2            Présentation des actifs les plus importants du patrimoine Carmila

Sur les 250 actifs immobiliers commerciaux constituant le patrimoine de Carmila, 15 actifs représentent 37% de la valeur d’expertise (droits inclus) et 25% de la surface locative brute au 30 juin 2025. Le tableau suivant présente des informations sur ces 15 actifs :

3.2           Evaluation du patrimoine

3.2.1        Expertise et méthodologie

Les immeubles de placement du patrimoine de Carmila sont comptabilisés et évalués individuellement, initialement à leur coût de construction ou d’acquisition droits et frais inclus puis ultérieurement à leur juste valeur. Toute variation est comptabilisée en résultat.

Les justes valeurs retenues sont celles déterminées à partir des conclusions d’experts indépendants. Carmila confie à des experts l’évaluation de l’ensemble de son patrimoine à chaque fin de semestre. Les actifs sont visités par les experts annuellement. Les évaluations des experts sont conformes aux règles contenues dans le RICS Appraisal and Valuation Manual, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (‘Red Book’). Pour réaliser leurs travaux, les experts ont eu accès à toutes les informations nécessaires à la valorisation des actifs, notamment la liste des baux, le taux de vacance, les aménagements de loyers, et les principaux agrégats concernant les locataires (chiffre d’affaires).

Ils établissent de manière indépendante leurs estimations de cash-flows présents et futurs en appliquant des facteurs de risque soit sur le taux de capitalisation du revenu locatif net, soit sur les cash-flows futurs.

Les experts mandatés par Carmila sont les suivants:

•         En France, Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate ; •             En Espagne, Cushman & Wakefield et Catella ;

•         En Italie, Kroll Advisory SpA. Commentaires sur le périmètre

•         Aucun site en France n’a fait l’objet d’une rotation entre les experts Cushman & Wakefield, Catella et BNP Paribas Real Estate sur le premier semestre 2025, tous les sites ayant fait l’objet d’un changement d’expert lors des exercices 2019 à 2020.

•         Un tiers des sites espagnols (en nombre) ont fait l’objet d’une rotation entre les experts Cushman & Wakefield et Catella au premier semestre 2025 ;

•         En Italie, Kroll Advisory SpA a été mandaté pour la première fois ;

•         Au premier semestre 2025, Carmila a cédé 1 centre commercial situé en France à Quetigny ;

•         La société Next Tower a acquis 8 nouvelles antennes en France et 1 nouvelle antenne en Espagne au cours du premier semestre 2025 ;

•         Les immeubles détenus dans les sociétés mises en équivalences sont comptabilisés à la juste valeur des titres de ces sociétés et prennent également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe.

Segmentation géographique du portefeuille

La valorisation du portefeuille (part du groupe) s’établit à 6 690,2 millions d’euros droits inclus au 30 juin 2025 et se répartit de la manière suivante :

Outre les justes valeurs déterminées par les experts pour chaque centre commercial, cette évaluation prend en compte les immobilisations en cours qui s’élèvent à 6,7 millions d’euros au 30 juin 2025. Par ailleurs, les investissements dans des actifs consolidés par mise en équivalence (As Cancelas en Espagne et portefeuille Magnirayas en France) sont intégrés sur la base de la juste valeur des titres détenus par le Groupe dans les sociétés détenant les actifs et prennent également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe pour un montant total de 76,7 millions d’euros.

3.2.2          Evolution de la valorisation du patrimoine

Au cours du premier semestre 2025, le patrimoine total de Carmila a augmenté de +38,1 millions d’euros (+0,6%). Cette valorisation s’explique de la manière suivante :

•         la valeur des actifs, à périmètre constant, augmente de +1,1% soit +71,9 millions d’euros, à laquelle s’ajoute la variation de la valeur des titres Magnirayas (-0,5 million d’euros) ainsi que la variation des titres et créances courantes d’As Cancelas (+1,2 million d’euros). La variation à périmètre constant se calcule sur une base comparable de centres commerciaux, hors extensions développées sur la période.

Les autres variations sont dues :

•         aux mouvements de périmètre, notamment la cession du centre commercial de Quetigny en France pour -17,2 millions d’euros soit un impact de -0,3%.

•         à la baisse des immobilisations en cours (-15,3 millions d’euros) soit un impact de -0,2%.

3.2.3         Evolution des taux de rendement

                                                                                                    NIY                                                              NPY

3.2.4            Répartition de la valeur d’expertise par typologie FACT

Conformément à la typologie FACT, les sites sont regroupés en trois catégories : centres régionaux, grands centres commerciaux et petits centres commerciaux (appelés dans ce document centres locaux de proximité).

Au 30 juin 2025, les centres régionaux et les grands centres commerciaux représentent 78% du portefeuille de Carmila en valeur vénale.

Pour analyser la performance des centres, Carmila analyse leur leadership de la manière suivante : un centre commercial est qualifié de « leader » en fonction de sa valeur d'actif, déterminée par l'évaluation conjuguée de sa performance commerciale, de son attractivité et de son positionnement concurrentiel.

Cette qualification s'appuie sur des indicateurs clés tels que le chiffre d'affaires de l'hypermarché (100 millions d’euros en France, 60 millions d’euros en Espagne et en Italie hors carburant), l’offre commerciale de la galerie (80+ boutiques en France, 60+ en Espagne et en Italie) ainsi que la position dominante dans l'écosystème commercial local de l'agglomération.

Selon cette définition, 85% des centres commerciaux Carmila sont considérés comme leaders. 

3.2.5      Réconciliation de la valorisation du patrimoine avec la valeur des immeubles de placement au bilan

3.3        Rapport d’expertise immobilière préparé par les évaluateurs indépendants de Carmila

3.3.1    Contexte général de la mission d’expertise Contexte et instructions

En accord avec les instructions de Carmila (“la Société”) reprises dans les contrats d’évaluation signés entre Carmila et les Évaluateurs, nous avons estimé les actifs détenus par la Société en reflétant leur mode de détention (pleine propriété, bail à construction, etc.). Le présent Rapport Condensé, qui résume nos conditions d’intervention, a été rédigé afin d’être intégré dans le document de référence de la Société.

Les évaluations ont été menées localement par nos équipes d’expertise. Afin de déterminer une valeur de marché pour chaque actif, nous avons pris en considération les transactions immobilières au niveau européen, et pas uniquement les transactions domestiques. Nous confirmons que notre opinion sur la valeur de marché a été revue au regard des autres expertises menées en Europe, afin d’avoir une approche consistante et de prendre en considération toutes les transactions et informations disponibles sur le marché.

Les évaluations sont fondées sur la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie et la méthode par le rendement qui sont régulièrement utilisées pour ces types d’actifs. Nos valeurs ont été établies à la date du 30 juin 2025.

Référentiels et principes généraux

Nous confirmons que nos évaluations ont été menées en accord avec les sections correspondantes du Code de Conduite de l’édition de décembre 2024 (effective à compter du 31 janvier 2025) du RICS Valuation – Global Standards (le “Red Book”). Ce dernier constitue une base des évaluations acceptée à l’échelle internationale. Nos évaluations respectent les règles comptables IFRS et les standards et recommandations édités par l’IVSC. Les expertises ont également été établies au regard de la recommandation de l’AMF sur la présentation des éléments d’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiée le 8 février 2010. Elles tiennent également compte des recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l’épargne, publié en février 2000.

Nous attestons que nous avons préparé nos expertises en tant qu’évaluateurs externes indépendants, tels que définis dans les standards du Red Book publié par la RICS.

Valeur recherchée

Nos évaluations correspondent à des valeurs vénales de marché (“Market Value”) et sont reportées à la Société en valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (valeur de marché avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).

3.3.2        Conditions de réalisation

Informations

Nous avons demandé au management de la Société de nous confirmer que les informations relatives aux actifs et aux locataires qui nous ont été fournies sont complètes et exactes dans tous leurs aspects significatifs. Par conséquent, nous avons considéré que toutes les informations connues des collaborateurs de la Société et pouvant impacter la valeur, telles que les dépenses de fonctionnement, les travaux engagés, les éléments financiers y compris les loyers variables, les commercialisations en cours et signées, les aménagements de loyers, ainsi que la liste des baux et des unités vacantes ont été mis à notre disposition et que ces informations sont à jour dans tous leurs aspects significatifs.

Surfaces des actifs

Nous n’avons pas effectué de mesurage des actifs et nous nous sommes fondés sur les surfaces qui nous ont été communiquées.

Analyses environnementales et conditions des sols

Il ne nous a pas été demandé de mener ni une étude de l’état des sols, ni une analyse environnementale et nous n’avons pas investigué les événements passés afin de déterminer si les sols ou les structures des actifs sont ou ont été

contaminés. Sauf information contraire, nous sommes partis du principe que les actifs ne sont pas et ne devraient pas être impactés par une contamination des sols et que l’état des terrains n’affecte par leur utilisation actuelle ou future.

Urbanisme

Nous n’avons pas étudié les permis de construire et nous considérons que les biens ont été construits, sont occupés et utilisés en conformité avec toutes les autorisations nécessaires et que les recours légaux ont été purgés. Nous avons supposé que les actifs sont conformes aux dispositions légales et aux règles d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les règles en matière de structures, incendies, santé et sécurité. Nous avons également supposé que toute extension en cours de construction respecte les règles d’urbanisme et que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues.

Titres de propriété et états locatifs

Nous nous sommes fondés sur les états locatifs, résumés des revenus complémentaires, des charges non récupérables, des projets d’immobilisations et des “business plans” qui nous ont été fournis. Nous avons supposé, au-delà de ce qui est déjà mentionné dans nos rapports par actif, que la propriété des actifs n’est grevée par aucune restriction qui empêcherait ou rendrait difficile leurs vente, et qu’ils sont libres de toute restriction et charge. Nous n’avons pas lu les titres de propriété des actifs et avons accepté les éléments locatifs, d’occupation et toute autre information pertinente qui nous ont été communiqués par la Société.

Etat des actifs

Nous avons noté l’état général de chaque actif au cours de nos visites. Notre mission n’inclut pas de volet technique concernant la structure des bâtiments mais nous avons signalé dans notre rapport les défauts d’entretien apparents lors de notre visite, le cas échéant. Les actifs ont été expertisés sur la base de l’information fournie par la Société selon laquelle aucun matériau dangereux n’a été utilisé dans leur construction.

Durabilité et ESG

La durabilité est un facteur de plus en plus important sur les marchés immobiliers. De nombreux pays se sont engagés à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, et des lois ou règlements sont déjà en place pour réduire les émissions de CO2 des bâtiments. Nous considérons qu'il est probable que d'autres lois et réglementations soient introduites dans les années à venir. Parallèlement à cela, les occupants et les investisseurs de certains secteurs sont de plus en plus attentifs aux aspects de durabilité des bâtiments qu'ils choisissent d'occuper ou d'acheter. L'existence d'une prime verte pour les bâtiments les plus durables fait l'objet d'une surveillance, de recherche et d'un débat permanents sur le marché. Des niveaux appropriés de comparables de marché doivent encore être établis pour démontrer pleinement si une valeur supplémentaire peut être attribuée à ces bâtiments. Cependant, il convient de noter que le marché évolue en raison de l'attention portée par les occupants et les investisseurs aux références de durabilité d'une propriété. Nous nous attendons à ce que la sensibilisation aux questions de durabilité augmente dans tous les secteurs du marché immobilier.

Taxation

Nos évaluations ont été menées sans prendre en compte les éventuels frais ou taxes devant être engagés dans le cas d’une cession. Les valeurs locatives et vénales annoncées s’entendent hors la taxe sur la valeur ajoutée.

3.3.3        Confidentialité et publication

Enfin et en accord avec notre pratique habituelle nous confirmons que nos rapports d’expertise sont confidentiels et adressés uniquement à la Société Carmila. Aucune responsabilité n’est acceptée vis-à-vis de tiers ; et ni les rapports d’expertise en intégralité ni les extraits de ces rapports ne peuvent être publiés dans un document, déclaration, circulaire ou communication avec des tiers sans notre accord écrit, portant aussi bien sur la forme que sur le contexte dans lesquels ils peuvent paraître. En signant ce Rapport Condensé, chaque expert le fait pour son propre compte et uniquement pour son propre travail d’expertise.

Jean-Philippe Carmarans

Head of Valuation & Advisory France

Cushman & Wakefield Valuation France

Tony Loughran,

Partner

C&W Valuation & Advisory, Spain

Savino Natalicchio

Managing Director, Advisory & Valuation KROLL Advisory S.p.A., Italy

Jean-François Drouets

Président

Catella Valuation

Ana Flores

Head of Valuation Catella Property Spain S.A.

Jean-Claude Dubois

Président

BNP Paribas Valuation

4.                PERFORMANCE FINANCIERE

4.1            Informations financières sélectionnées

¹    Pour une définition d’EBITDA (hors juste valeur) et une réconciliation par rapport à l’indicateur IFRS le plus proche, voir la Section « Commentaires sur les résultats du semestre»

²    Pour une définition de « Résultat net EPRA », voir la Section « Indicateurs de performances EPRA »

³    Nombre de titres moyen : 141 191 661 au 30 juin 2025 et 141 868 475 au 30 juin 2024

⁴    Le résultat net récurrent est égal au Résultat net EPRA hors certains éléments non-récurrents. Voir la Section « Indicateurs de performances EPRA »

Informations           financières              sélectionnées          du            bilan

Informations           financières              relatives  aux          indicateurs              et             ratios       clés

^¹ Ratio EBITDA (hors juste valeur)/ frais financiers nets.

^² Fin de période dilué, sur la base de 140 713 682 actions au 30 juin 2025 et 141 263 527 actions au  31 décembre 2024

4.2       Etats financiers 4.2.1            Etats du résultat global consolidé

4.2.2         Etat de la situation financière consolidée

4.2.3         Tableau de flux de trésorerie consolidé

4.2.4           Tableau de variation des capitaux propres consolidés

                                                                                                                                                                                                                            Carmila – Rapport financier semestriel 2025                                                                                                                                                                           26                               

4.3 Commentaires sur les résultats du semestre 4.3.1 Revenus locatifs et loyers nets

Les loyers nets s’élèvent à 203,4 millions d’euros en hausse de +27,1 millions d’euros soit +15,4 % au premier semestre 2025. Cette variation se décompose de la manière suivante :

•         L’impact de l’acquisition de Galimmo s’élève à +21,2 millions d’euros soit +12,0% ;

•         La croissance organique est de +6,4 millions d’euros soit +3,6 %. La part de l’indexation incluse dans la croissance à périmètre constant est de +2,5% ;

•         Les autres effets contribuent pour -0,5 million d’euros soit -0,3%. Ces autres effets comprennent notamment l’impact de la cession du site de Beaurains en France.

4.3.2      Recouvrement

4.3.3       Frais de structure

Les frais de structure sont en hausse de 4,9 millions d’euros par rapport au premier semestre 2024 (+21,4%) principalement en raison de l’intégration de Galimmo.

Revenus de gestion, d’administration et d’autres activités et autres produits de prestations de services

Le montant total de ces revenus est de 7,8 millions d’euros au premier semestre 2025, en hausse de 1,4 million d’euros soit +21,0 % par rapport au premier semestre 2024. A périmètre constant, cette hausse s’élève à +0,4 million d’euros et s’explique notamment par la hausse des refacturations pour la mission de direction de centre.

Le poste Revenus de gestion, d’administration et d’autres activités est constitué des refacturations pour la mission de direction de centre, des honoraires de gestion dans le cadre des prestations pour le compte de tiers, des honoraires techniques et des honoraires de commercialisation.

Autres produits de prestations et services

Le poste Autres produits de prestations et services est en hausse de +1,1 million d’euros dont 0,3 million d’euros à périmètre constant, principalement en raison de l’augmentation des refacturations marketing aux associations des commerçants.

Frais de personnel

Le montant des frais de personnel s’élève à 18,8 millions d’euros au premier semestre 2025, en hausse de 3,4 millions d’euros (+22,2%) par rapport au premier semestre 2024 qui s’explique par l’intégration de Galimmo et des régularisations enregistrées au premier semestre 2024. A périmètre constant, la hausse s’élève à 0,4 million d’euro soit +2,3 % en raison de la revalorisation des salaires annuels et de la hausse de la charge des plans d’actions gratuites.

Autres charges externes

Le montant des autres charges externes s’élève à 23,9 millions d’euros au premier semestre 2025, en augmentation de 3,9 millions d’euros (+19,8%) par rapport au premier semestre 2024. A périmètre constant, la hausse s’élève à +0,5 million d’euro soit +2,6%.

4.3.4       EBITDA

*Les ajustements d’éléments non récurrents sont constitués essentiellement de dotations et reprises de provisions pour risques et charges.

L’EBITDA atteint 176,9 millions d’euros au 30 juin 2025 en hausse de 14,1 % par rapport au premier semestre 2024. La croissance de l’EBITDA est en ligne avec la croissance des loyers nets, témoignant de la gestion saine des coûts de structure de Carmila.

4.3.5          Autres charges et produits opérationnels courants

Au 30 juin 2024, le poste des Autres charges et produits opérationnels était notamment constitué de -6,1 m€ de frais d’acquisition Galimmo. Au 30 juin 2025, ce poste est principalement composé de charges pour abandons de projets.

4.3.6       Résultat financier

Coût de l’endettement financier net

L’augmentation du coût de l’endettement net de 7,4 millions d’euros s’explique par la baisse des produits financiers pour 17,6 millions d’euros compensée partiellement par la baisse des charges financières pour 10,1 millions d’euros.

La variation des produits financiers est liée à la diminution des produits de placement de trésorerie de 16,6 millions d’euros en raison d’un solde de trésorerie élevé au premier semestre 2024 en vue de l’acquisition de Galimmo en juillet 2024.

Cette baisse est partiellement compensée par la variation des charges financières qui se décompose comme suit :

•         la baisse des intérêts sur emprunts bancaires de 5,6 millions d’euros liée à la baisse des taux ;

•         la baisse des intérêts sur emprunt obligataire de 4,5 millions euros liée au remboursement d’un obligataire d’un coupon de 2,375% arrivé à échéance en septembre 2024 pour 539 millions d’euros, aux rachats d’obligations d’un coupon de 5,5% en septembre 2024 pour 200,1 millions d’euros, en décembre 2024 pour 5,4 millions d’euros et en mars 2025 pour 100,0 millions d’euros. Ces opérations sont partiellement compensées par une nouvelle émission obligataire d’un coupon de 3,875% en octobre 2024 pour 400,0 millions d’euros..

Autres produits et autres charges financiers

Le poste des Autres produits et charges financières présente une charge de 8,2 millions d’euros, en hausse de 3,8 millions d’euros sur la période. Cette variation s’explique par la hausse des autres charges financières de 4,8 millions d’euros. Ce poste est constitué de :

•         Frais et primes de remboursement relatifs aux rachats des obligations existantes (Voir notes 5.1 et 9.4) pour 7,8 millions d’euros;

•         Dotations aux provisions financières sur des créances rattachées à des participations pour 1,1 million d’euros.

•         Au 30 juin 2024, la charge relative à la variation de valeur des instruments financiers était constituée d’une charge de 0,7 million d’euros liée à l’évolution du risque de crédit et de 0,1 million d’euros de variation de la valeur du SWAP qualifié et traité en fair value hedge.

4.4            Indicateurs de performance EPRA

4.4.1         Tableau récapitulatif EPRA

4.4.2          EPRA Earnings et Résultat récurrent

Commentaires sur les autres ajustements :

(1) Les Autres charges non récurrentes sont composées principalement des dotations aux amortissements, des dotations et reprises de provisions pour risques et charges.

4.4.3           Ratio de coûts de l’EPRA (EPRA Cost Ratio)

^¹ Les frais de structure comprennent les Autres Charges externes et les Frais de Personnel.

4.4.4            EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV

Indicateurs EPRA NAV au 30 juin 2025

(1)   Différence entre les immeubles de développement inscrits au bilan au coût et leur juste valeur

(2)   Réévaluation des immobilisations incorporelles à présenter sous ajustement (x) Autres réévaluations des immobilisations incorporelles à leur juste valeur

(3)   Différence entre les créances de location-financement détenues au bilan au coût amorti et leur juste valeur

(4)   Différence entre les immeubles destinés à la vente détenus au bilan selon la norme IAS 2 et leur juste valeur

(5)   Ajustement des impôts différés pour l'EPRA NTA

*"Inclure" indique qu'un actif (qu'il soit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, tandis qu'un passif doit être déduit.

*"Exclure" indique qu'un actif (partie du bilan) est contre-passé, tandis qu'un passif (partie du bilan) est réintégré.

Indicateurs EPRA NAV au 31 décembre 2024

(1)   Différence entre les immeubles de développement inscrits au bilan au coût et leur juste valeur

(2)   Réévaluation des immobilisations incorporelles à présenter sous ajustement (x) Autres réévaluations des immobilisations incorporelles à leur juste valeur

(3)   Différence entre les créances de location-financement détenues au bilan au coût amorti et leur juste valeur

(4)   Différence entre les immeubles destinés à la vente détenus au bilan selon la norme IAS 2 et leur juste valeur

(5)   Ajustement des impôts différés pour l'EPRA NTA

*"Inclure" indique qu'un actif (qu'il soit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, tandis qu'un passif doit être déduit.

*"Exclure" indique qu'un actif (partie du bilan) est contre-passé, tandis qu'un passif (partie du bilan) est réintégré.

4.4.5        EPRA LTV

Indicateurs EPRA LTV au 30 juin 2025

Intégration proportionnelle

¹ As Cancelas ² Magnirayas

Indicateurs EPRA LTV au 31 décembre 2024

Intégration proportionnelle

¹ As Cancelas ² Magnirayas

4.4.6         Taux de vacance EPRA

Le taux de vacance EPRA au 30 juin 2025 est de 5,3 % stable par rapport au 31 décembre 2024.

Le taux de vacance EPRA est le ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché total des actifs (surfaces vacantes et louées).  La valeur locative utilisée pour le calcul du taux de vacance EPRA est la valeur locative brute définie par les experts.

La vacance stratégique correspond à la vacance nécessaire à la mise en œuvre des projets de rénovation et d’extension/restructuration dans les centres commerciaux.

4.4.7               Taux de rendement EPRA : EPRA NIY et EPRA « Topped-Up » NIY

EPRA NIY et "Topped-Up" NIY

4.4.8        Investissements EPRA

Les investissements concernant les immeubles de placement par pays sont présentés distinctement qu’il s’agisse d’acquisitions, de développements et d’extensions, ou d’investissements sur le portefeuille à périmètre constant.

                                                    France                            Espagne                              Italie                                TOTAL

Le poste Acquisitions comprend notamment l’acquisition de lots en France, notamment au Mans pour 1,3 m€.

Le poste Développements est constitué des investissements dans le cadre de la construction des pylônes pour les antennes 5G en France.

Le poste Restructurations concerne plusieurs projets tels que ceux des centres commerciaux de Barentin (1,0 m€), Montesson (0,6 m€), Talavera (0,5 m€) et Labège (0,5 m€) dans le cadre de la restructuration du Zara et d’Orléans (0,4 m€) dans le cadre de la restructuration du cinéma.

Le poste Rénovation se concentre sur les actifs en cours de redéveloppement pour lesquels des travaux de rafraichissement et de modernisation ont été entrepris sur les parties existantes, afin d’optimiser la création de valeur. Ce poste se compose de nombreuses opérations en France et en Espagne dont les plus significatives sont celles de Thionville (1,8 m€) et d’Alfafar (1,0 m€).

Enfin, le poste de Capex de maintenance inclut plusieurs projets dont les plus significatifs sont ceux de Hérouville (0,5 m€), Calais Coquelles (0,4 m€) et Orléans (0,3 m€). Ce poste comprend notamment les investissements au titre des engagements de Carmila sur la diminution des émissions de gaz à effet de serre. Les investissements à périmètre constant incluent également les avantages consentis aux preneurs.

5.               POLITIQUE FINANCIERE

5.1           Ressources financières

Emprunts obligataires

Le 17 mars 2025, Carmila a lancé une offre de rachat sur ses obligations existantes venant à échéance en octobre 2028. Le montant nominal total valablement apporté et accepté pour rachat est de 100,0 millions d’euros. La totalité des obligations ainsi rachetées par Carmila sont annulées. La date de règlement a eu lieu le 27 mars 2025.

Ainsi, Carmila bénéficie de sept emprunts obligataires, souscrits en 2018, 2019, 2020, 2021, 2023 et 2024 pour un montant total de 1 720 millions d’euros. Ceux-ci sont remboursables in fine à des échéances allant de 2027 à 2032. Le montant des primes et des frais d’émission s’élève à 10 846 milliers d’euros restant à amortir sur la durée résiduelle des dettes sous-jacentes.

Emprunts auprès des établissements de crédits

Carmila a signé le 21 juillet 2022 une ligne de crédit bancaire de 550 millions d’euros, arrivant à maturité en 2030. Le coût de ce crédit est fixé au taux EURIBOR 3 mois plus une marge de 180 points de base.

Par ailleurs, cette ligne inclut deux critères de développement durable conçus pour soutenir la stratégie ambitieuse de Carmila de réduction de 90% de ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 et de certification BREEAM de 100% des actifs significatifs de son patrimoine d’ici 2025.

Aucune garantie spécifique n’a été consentie dans le cadre de ce contrat de crédit, qui est conditionné au respect des mêmes ratios financiers que les autres crédits bancaires de Carmila, à savoir un ratio de dette nette financière consolidée sur juste valeur des actifs de 0,55, un ratio d’EBITDA sur coût net de l’endettement financier de 2,0 et une valeur des immeubles supérieure ou égale à 2,5 milliards d'euros.

Le 17 avril 2023, Carmila a signé un crédit hypothécaire de 276 millions d’euros, arrivant à maturité en 2030. Cette nouvelle ligne de crédit est sous forme d'un prêt hypothécaire souscrit par quatre filiales de Carmila France (Carmila Nice, SAS Carmila Evreux, Carmila Saran et Carmila Coquelles) et sécurisé par leurs actifs.

Ratio d’endettement LTV

Le ratio d’endettement LTV EPRA Droits Inclus est de 39,7% au 30 juin 2025, en hausse de 83 bps par rapport au 31 décembre 2024. Carmila s’engage à maintenir un bilan solide et a pour objectif un niveau d’endettement compatible avec sa notation financière BBB (perspective stable) de S&P.

Carmila cible un ratio d’endettement LTV inférieur à 40% (droits inclus) sur la période 2025-2026.

Respect des ratios prudentiels au 30 juin 2025

La Convention de Crédit et les lignes de crédit confirmées syndiquées sont conditionnées au respect de ratios prudentiels à la date de clôture de chaque arrêté semestriel et annuel. Au 30 juin 2025, les ratios prudentiels sont respectés.

Les emprunts obligataires ne sont pas conditionnés au respect de ces ratios.

ICR

Le ratio EBITDA / Coût net de l’endettement financier doit être supérieur à 2,0 aux dates de test (30 juin et 31 décembre).

LTV

Le ratio Dette nette financière consolidée / Juste valeur des actifs de placement droits inclus ne doit pas excéder 0,55 aux mêmes dates, avec une possibilité de dépasser ce ratio pour la durée d’un semestre.

Maturité de la dette

La maturité de la dette s’élève à 4,3 années^[1] au 30 juin 2025 (4,5 années au 31 décembre 2024).

INTEREST COVER RATIO

Interest Coverage Ratio

DETTE NETTE / EBITDA

La dette financière nette n’inclut pas les frais d’émission d’emprunts et obligataires, les instruments dérivés passifs et actifs – courant et non courant et les dettes financières IFRS 16.

Autres financements

Carmila est attentif à diversifier ses sources de financement et ses échéances, et a mis en place un programme de titres de créances à court terme (NEU CP) et moyen terme (NEU MTN) pour un montant maximum de 540 millions d’euros, enregistré auprès de la Banque de France le 29 juin 2017, et mis à jour chaque année. L’encours au 30 juin 2025 s’élève à 185 millions d’euros.

Revolving Credit Facility

Carmila a également négocié une ligne de crédit renouvelable de 540 millions d’euros, à échéance octobre 2028. Cette ligne inclut deux critères de développement durable conçus pour soutenir la stratégie de Carmila de réduction de 90% de ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 et de certification BREEAM de 100% des actifs significatifs de son patrimoine d’ici 2025.

Au cours de la période, Carmila n’a pas tiré sur sa ligne de RCF.

Répartition des dettes financières par échéances et taux moyen

La maturité de la dette s’élève à 4,3 années^[2] au 30 juin 2025 pour un taux moyen de 3,0% incluant les instruments de couverture (hors amortissements des primes et frais d’émissions, hors frais d’annulation des instruments financiers capitalisés et hors commissions de non utilisation des lignes non tirées).

5.2           Instruments de couverture

En sa qualité de société de tête du groupe, Carmila assure la quasi-totalité du financement du groupe et centralise la gestion du risque de taux.

Carmila a mis en place une politique de couverture de sa dette à taux variable avec l’objectif de sécuriser les cashflows futurs en figeant ou plafonnant le taux d’intérêt payé. Cette politique s’appuie sur la mise en place de produits simples, swaps de taux d’intérêts ou options, éligibles à la comptabilité de couverture.

Au 30 juin 2025, le portefeuille d’instruments dérivés de Carmila mis en place auprès de partenaires bancaires de premier rang est constitué de :

-                      8 swaps payeurs de taux fixe contre Euribor 3 mois pour un notionnel de 585 millions d’euros couvrant une période jusqu’à décembre 2032 pour le plus long d’entre eux ;

-                      1 cap pour un notionnel de 100 millions d’euros à échéance 2026 ;

-                      3 tunnels de swaptions pour un notionnel de 150 millions couvrant une période jusqu’à janvier 2034 pour le plus long d’entre eux ;

-                      1 tunnel (cap et floor) pour un notionnel de 75 millions d’euros à échéance 2031 ;

-                      1 swap payeur de taux variable contre Euribor 3 mois pour un notionnel de 160 millions d’euros à échéance 2028 ;

-                      4 ventes de swaptions pour un nominal de 325 millions d’euros à échéance 2035.

Le swap payeur de taux variable est appréhendé en Fair-Value Hedge. La variation de juste valeur de ce swap est enregistrée en résultat. Les autres instruments de couverture, hors ventes de swaptions, toujours actifs ont été appréhendés en Cash-Flow Hedge. Cette comptabilité de couverture de flux de trésorerie a pour conséquence la reconnaissance des instruments dérivés au bilan de clôture à leur valeur de marché avec la variation de juste valeur sur la partie efficace de la couverture enregistrée en capitaux propres (OCI) et la partie inefficace en résultat.

La position à taux fixe représente 91% de la dette brute au 30 juin 2025, avec la prise en compte des huit swaps et des deux caps en vigueur à fin  juin 2025.

5.3         Trésorerie

5.4          Rating

Le 24 octobre 2024, S&P a confirmé la notation BBB de Carmila avec une perspective « stable ».

Le 23 juillet 2025, Carmila s’est vu attribuer par Fitch une première notation corporate de BBB avec une perspective stable et une notation senior non garantie de BBB+, renforçant ainsi son accès déjà très bien établi aux marchés des capitaux.

5.5            Politique de distribution de dividendes

La politique de distribution de dividendes de Carmila prend en compte, en plus des contraintes légales, différents facteurs, notamment les résultats, la situation financière et la mise en œuvre des objectifs.

Les distributions de Carmila seront opérées sur le bénéfice distribuable le cas échéant et, en complément, par des distributions de primes.

Il est rappelé que, afin de pouvoir bénéficier du régime SIIC en France, Carmila est tenu de distribuer une part significative de ses bénéfices à ses actionnaires (dans la limite du résultat SIIC et du bénéfice distribuable) : - 95% des bénéfices provenant des revenus locatifs au niveau de la société Carmila;

-                      70% des plus-values;

-                      100% des dividendes en provenance de filiales soumises au régime SIIC.

Carmila a l’intention de proposer un dividende annuel d’au moins 1 euro par action, payé en numéraire, pour les dividendes versés entre 2022 et 2026, avec une cible de taux de distribution de 75% du résultat net récurrent.

5.6             Capitaux propres et actionnariat

Le capital social au 30 juin 2025 est constitué de 140 948 872 actions de six euros (6€) de valeur nominale chacune, souscrites en totalité et intégralement libérées. Il s’agit d’actions de catégorie A.

Le 14 mai 2025, l’Assemblée générale a approuvé, sur proposition du Conseil d’administration, la distribution d’un dividende de 1,25 euro par action au titre de l’exercice 2024 pour un montant de 176 051 milliers d’euros prélevés intégralement sur la prime de fusion. Ce montant a été payé intégralement en numéraire.

Les actions de Carmila S.A. sont admises aux négociations sur le compartiment A d’Euronext Paris depuis le 1er janvier 2018.

Le capital de Carmila est réparti entre les mains d’actionnaires stables. Au 30 juin 2025, le premier d’entre eux est le groupe Carrefour qui détient une participation de 29,8% du capital de Carmila, mise en équivalence dans ses comptes consolidés. Le solde du capital – 70,2% – est essentiellement détenu par des investisseurs à long terme émanant d’importantes compagnies d’assurance ou d’acteurs financiers de premier rang. Ce sont principalement Prédica qui détient 10,0% du capital de Carmila, Cardif Assurance Vie 9,2% et Sogecap 6,2%.

6.               FACTEURS DE RISQUES

Les facteurs de risques tels que présentés dans rubrique « 3. Organisation et gestion des risques » du Document d’Enregistrement Universel déposé le 1 avril 2025 auprès de l’AMF - l’Autorité des Marchés Financiers, n’ont pas connu de changements significatifs sur le 1er semestre 2025.  Le Document d’Enregistrement Universel 2024 est disponible sur

le              site              internet              de              la              Société              :                https://cms.carmila.com/uploads/

CARMILA_DEU_2024_PDF_MEL_FR_1_abed3e2ab5.pdf

7.            ANNEXE

7.1        Présentation détaillée du patrimoine en exploitation de Carmila au 30 juin 2025