FREY (EPA:FREY) - HY 2019: deployment, European expansion and growth

Directive transparence : information réglementée

25/09/2019 18:00

Cliquez ici pour télécharger le pdf


Bezannes, 25 September 2019 - 6.00 pm

                          2019 half-year results

                Deployment of Shopping Promenade in France 
                  Two mixed-use projects won by Citizers
         Accelerating European expansion on the Iberian Peninsula

         Strong operating performance of the economic portfolio(1)

Valuation: EUR739.1 million (+1.3%) - Annualised rental income: EUR42.0 million
              Footfall(2): +3.4% - Tenants' sales(2): +4.9%
                     Occupancy rate(1): 97.0% (+30 bp)

           Profit from recurring operations: EUR10.1 million (+48%) 

                  EPRA NNNAV(3): EUR31.70/share (-0.9%)
     excluding the impact of the dividend distributed in respect of 2018,
                    liquidation NAV increased by 2.8%

                    Change in relation to 31.12.2018

Key figures - 
In EUR million - 6 months           30.06.2019(4)     30.06.2018     Change
Consolidated revenues                     24.8            17.6       +41%
Property investment activity 
(gross rental income)                     17.2            15.4       +12%
Profit from recurring operations          10.1             6.8       +48%
Fair value adjustment of 
investment property                        6.1            21,1        n/a
Net income group share                    15.2            25.2       -40%

Balance sheet indicators - 
In EUR million                      30.06.2019(4)      31.12.2018    Change
Going concern NAV 
(including transfer duties)             627.0          646.6          -3.0%
i.e. per share                           34.00 EUR      34.40 EUR     -0.9%
EPRA NNNAV (EPRA triple net   
asset value)(3)                         583.4          601.8          -3.0%
i.e. per share                           31.70 EUR      32.00 EUR     -0.9%
Net LTV (5)                              31.6%          26.1%        +550 bps

At its meeting on 25 September 2019, Frey's Board of Directors approved the
consolidated financial statements for the 1rst half of 2019. The audit has been
prepared by the Statutory Auditors.

(1) The economic portfolio in operation comprises assets wholly-owned by FREY
or jointly held with associates, in proportion to FREY's percentage interest in
those associates.

(2) On a like-for-like basis. Assets owned more than 50% in France.

(3) Triple net NAV calculated according to the standards developed and
published by the EPRA (European Public Real Estate Association).

(4) The Group has applied IFRS 16 (Leases) since 1 January 2019 using the
simplified retrospective method (the financial statements for 2018 have not
been restated). The impacts on the financial statements at 30 June 2019 are
presented in the Appendix to this press release and detailed in the half-yearly
financial report available on Frey's website under the heading
Finance/Regulated Information.

(5) Including transfer duties, excluding Opirnane.


* 7 projects under construction in France

Frey develops its portfolio in France at a good pace. Thus, as at 30 June 2019,
7 projects are under construction for deliveries planned between 2019 and 2020,
including mainly the 3 Shopping Promenade located in Claye-Souilly (77),
Strasbourg-Vendenheim (67) and Arles (13). The Group is also continuing the
restructuring of the 42,000 m2 Woodshop (formerly Maisonément) in Cesson (77).

These assets represent over 140,000 m2, of which approximately 118,000 m2 for
the patrimonial part.

* Two successes for Citizers in Rennes and Paris(1)

Launched in 2018, Citizers, Frey's subsidiary dedicated to the identification
and design of mixed-use urban projects, achieved its first success in February
by winning (in association with Engie) the competition for the transformation
of the Palais du Commerce de Rennes (35), an iconic building in the city
centre. Designed as a place for living, sharing and communicating, with over
18,000 m2, the project will gather an unprecedented offer in the Rennes
metropolitan area.

In March 2019, Frey and Citizers achieved their second success in Paris by
wining the Nouvel R project, alongside the consortium of developers comprising
AG Real Estate, Icade, Les Nouveaux Constructeurs and Nexity. This future
district (nearly 100,000 m2) aims to create a real link between Paris and
Ivry-sur-Seine (94). Citizers will develop and animate the retail part of the
project, including shops, restaurants, leisure and cultural areas).

* Accelerated deployment on the Iberian Peninsula in July(2)

Frey carried out two new international operations with the development of a
56,000 m2 outdoor shopping centre in Lleida (Catalonia, Spain) in partnership
with Eurofund Group and the acquisition of a 60,000 m2 outdoor shopping complex
in Albufeira (Algarve, Portugal). These two projects allow the Group to
continue its international expansion at a good pace.


As at 30 June 2019, FREY's(3) economic portfolio:

- is valued at EUR739.1 million excluding transfer duties, up 1.3% compared
  with 31 December 2018,

- develops a surface area of 369,000 m2 (compared to 365,000 m2 at 31 December
  2018) following the extensions carried out on several operating assets and 
  the acquisition of co-ownerships on the Parc Vallès asset in Barcelona,

- generates EUR20.9 million in gross rents for the first-half of 2019 (up 14%
  compared to the first half of 2018),

- and has an occupancy rate (EPRA)(4) of 97.0%, compared with 96.7% at the end
  of 2018.

At 30 June 2019, the value (excluding duties) of projects under construction
amounted to EUR191.0 million, bringing the total value of assets (economic
portfolio + projects in progress) to EUR930.1 million (excluding duties).

(1) See press releases issued on 07 February 2019 for the "Palais du Commerce
in Rennes" and on 13 March 2019 concerning the "Nouvel R project", available on
Frey's website.
(2) See press releases issued on 29 July 2019 for the Spanish project and on 1
August 2019 for the Portuguese project, available on Frey's website.
(3) The economic portfolio comprises assets in operation that are wholly-owned
by FREY or jointly held with associates, in proportion to FREY's percentage
interest in those associates.
(4) Delivered over a year ago and excluding strategic restructuring.

* Revenue and rental income

As at 30 June 2019, the growth of the property company brought gross rental
income from the 100%-owned property (306,500 m2) to EUR17.2 million, up +11.7%
year-on-year. This increase is due to a very significant scope effect with the
delivery of Z'aisne to Saint-Quentin in March 2018, the acquisitions made in
2018 (mainly Parc Vallès in Spain) and the ongoing restructuring of Woodshop
(formerly Maisonnément) in Cesson (77).

The performance on a like-for-like basis remains strong (+2.8%) driven by the
commercial activity and the improvement in the occupancy rate of the assets in
the portfolio.

Promotional activity remains marginal and represented EUR2.4 million in revenue
at 30 June 2019 compared with EUR1.1 million at 30 June 2018.

Overall, Frey's revenues amounted to EUR24.8 million at 30 June 2019, compared
with EUR17.6 million at 30 June 2018, up +41%, reflecting the growth momentum
of property under development.

* Profit from recurring operations of EUR10.1 million (up 48%)

Profit from recurring operations, up sharply by 48%, stood at EUR0.1 million at
30 June 2019, compared with EUR6.8 million at 30 June 2018. The Group 
continues to control efficiently its structural costs in a context of active 

Operating profit amounted to EUR15.8 million (compared with EUR27.4 million at
30 June 2018, or -42%). In the first half of 2018, this result benefited from
the recognition of very strong value creation (+EUR21.1 million) related to the
launch of works for the two major Shopping Promenade in Strasbourg and Claye

Net profit Group share amounted to EUR15.2 million at 30 June 2019, after
taking into account a stable net cost of debt of EUR(4.9) million and an
impairment loss on financial instruments linked to changes in interest rate
expectations of EUR(2.2) million.

* EPRA NNNAV per share of EUR31.70 (-0.9%) after payment of the 2018 dividend
  of EUR1.20 per share

The Group's shareholders' equity was down 3% compared to 31 December 2018 at
EUR582.7 million, mainly due to the distribution of the 2018 dividend on 28 May

As a result, the EPRA NNNAV (including transfer duties) amounted to EUR583.4m
at 30 June 2019, down 3% compared to 31 December 2018 (EUR601.8m). Adjusted per
share, triple net NAV was EUR31.70 at 30 June 2019  (-0.9%). Excluding the
impact of the 2018 dividend, EPRA NNNAV per share increased by 2.8% to

* Financial position and bank debt

The net consolidated LTV ratio including transfer duties, excluding Opirnane,
was 31.6% compared with 26.1% at the end of 2018. As a reminder, the
particularly low LTV level was due to the strengthening of equity and the
increase in value of investment properties over the year.

The average interest rate on bank debt after taking into account interest rate
hedges and with 3-month Euribor at 30 June 2019 of (0.346%) was 1.52% (compared
with 1.95% at 31 December 2018).

The duration was 5.4 years (compared with 5.9 years at 31 December 2018) and
the debt coverage rate at 79.0% (compared with 98.2% at 31 December 2018).

At 30 June 2019, the Group had EUR255 million of available liquidity. At the
end of July 2019, the Group also set up a new EUR100 million 6-year syndicated
credit facility with two optional one-year extension.

The Group will pursue its growth strategy aimed at leveraging its unique
know-how in retail real estate. FREY intends to take advantage of new
development and value creation opportunities offered by current changes in
retail universe:

- win restructuring projects of retail areas on the outskirts of towns, such as
  in Strasbourg or Montpellier;

- acquire assets sold by their owners, in order to convert them into the brand
  new concepts, such as WoodShop (formerly Maisonnément in Cesson), Parc Vallès
  in Barcelona, or the recently acquired commercial complex in Albufeira in

- promote the urban retail anchor by developing dense mixed projects via

- continue the Group's international expansion to uplift the share of its
  international portfolio to 30% in the medium term, with a focus on the 
  Iberian Peninsula, as with the acquisition of the development project in 
  Lleida (Catalonia) in partnership with Eurofund Group.

Frey's HY 2019 financial report is available on frey.fr, under Finance/
Regulated Information

About FREY

A planner, developer, investor and manager, FREY is a real estate company
specialising in major urban renewal operations as well as the development and
operation of open-air shopping centres. Its Shopping Promenade(r), an open-air
shopping centre, offers a complete range of shopping and leisure activities to
create an "enhanced experience" for the whole family. Thanks to its unique
expertise, Frey has become a recognised French leader in this resilient asset
class, with a deep market (creation, extension, renovation) and in perfect
harmony with the expectations of consumers, brands and local authorities.
Another structuring pillar of FREY's know-how is the large mixed urban
projects, which it develops with the support of its dedicated subsidiary

Frey is listed on compartment B of Euronext Paris. ISIN: FR0010588079 - Mnemo:

Antoine Frey - Chairman and CEO
Emmanuel La Fonta - Director-Finance & Human Resources.
Mathieu Mollière - Director of Communications, Marketing and Innovation -
Tel.: + 33 (0)3 51 00 50 50

Agnès Villeret - Investor relations and financial press
KOMODO - agnes.villeret@agence-komodo.com - Tel.: + 33 (0)6 83 28 04 15

APPENDICES - Financial statements at 30 JUNE 2019

Impacts of the application of IFRS 16 (Leases)

Frey has applied IFRS 16 since 1 January 2019, using the simplified
retrospective method. The main impacts on the financial statements at 30 June
2019 are:

- on the assets side of the balance sheet, the distinction between a right of
use under operating leases of EUR3.6 million and on the liabilities side of the
balance sheet, an impact on shareholders' equity of (EUR0.4) million, an
increase in current financial liabilities of EUR3.1 million and an increase in
non-current financial liabilities of EUR0.9 million.

- in the income statement, the rents previously recognised in operating income
are replaced by a EUR0.4 million depreciation charge for the right-of-use and a
EUR0.02 million financial charge.

Figures relating to the portfolio  
In EUR million  
Portfolio value (excl. transfer duties)
Investment property - IFRS statement of 
financial position                                          809.8
Projects under development                                 (191.0)
Wholly-owned assets in operation                            618.8

Jointly-owned assets in operation in proportion to the      120.3
percentage interest held      

Economic portfolio                                          739.1
Assets in operation, jointly-owned (share non-FREY)         412.4

Total wholly-owned asset portfolio                        1,151.5

IFRS consolidated simplified income statement

In EUR million                  30.06.2019      30.06.2018      Change 

Gross rental income                   17.2            15.4        +12%
Income from third-party 
development                            2.4             1.1      
Income from other real 
estate management activities           1.0             1.1      
Re-invoiced charges - IFRS              16             4.1         -      

Revenue                               24.8            17.6       +41%
Purchases consumed                    (9.4)           (6.1)      
Payroll expenses                      (4.4)           (3.7)      
Other income and expenses              0.4             0.0      
Taxes and similar payments            (0.6)           (0.6)      
Amortisation and depreciation         (0.7)           (0.4)      

Profit from recurring operations      10.1             6.8      +49%

Other operating profit and 
expenses                              (0.5)           (0.5)      
Adjustment of values of 
investment property                    6.1            21.1      

Operating profit                      15.8            27.4      -42%

Share of net profit (loss) 
of associates                          7.0             3.7      

Operating profit after share of
net profit (loss) of associates       22.8            31.1      -27%

Cost of net debt                      (4.9)           (4.9)      
Adjustment of values of 
derivatives instruments               (2.2)            0.0      

Profit before tax                     15.6            26.1      -40%

Income tax                            (0.4)           (0.9)      

Net income attributable to 
owners of the company                 15.2            25.2      -40%

IFRS simplified consolidated statement of financial position                 

In EUR million                           30.06.2019      31.12.2018


Non-current assets                            890.7           818.8      
of which Investment property                  809.8           746.2      
Of which Shares of associates                  59.0            54.2      

Current assets                                165.3           168.2      
of which Cash and cash equivalents             81.9            78.0      

EQUITY AND LIABILITIES                  
Equity                                        582.7           600.5      

Non-current liabilities                       374.1           299.1      
of which long-term financial debt 
(including bond issues)                       354.8           280.0      

Current liabilities                            99.1            87.4      
of which short-term financial debt 
(including bond issues)                        48.4            44.6      

Total statement of financial position       1,056.0           987.0

Loan to value

                                          30.06.2019     31.12.2018 

Non-current financial liabilities              354.8          280.0
Current financial liabilities                   48.4           44.5
Adjustment of OPIRNANE bonds                   (26.4)         (25.4)
Adjustment of debts not related to 
investment property (*)                        (10.0)          (3.8)
Cash                                           (81.9)         (77.7)

Total debt (A)                                 284.9          217.6
Investment property                            809.8          746.2
Registered office (recognised in 
property, plant and equipment)                   7.0            7.2
Adjustment of non-recoverable costs 
on projects                                    (29.2)         (24.8)
Transfer duties                                 31.3           29.7
Total property holdings including 
transfer duties (B)                            818.9          758.3

Investment property including
transfer duties                                129.6          124.2
Debt                                           (50.9)         (52.4)
Cash                                             4.7            2.8

Total free assets of associates (C)             83.4           74.6

Net LTV including transfer duties 
(A / (B + C))                                   31.6%          26.1%

(*) including deposits and guarantees received and IFRS treatment of debt
issuance costs and IFRS 16     
IFRS consolidated cash flow statement          

In EUR million                             30.06.2019     31.12.2018 

Cash flow from operations                        10.7           19.5
Dividends received from associates                1.7            3.3
Tax paid                                         (0.1)          (0.7)
Change in working capital requirement             3.6          (31.6)

Net cash generated by operating 
activities (1)                                   16.0           (9.4)
Fixed asset acquisitions                        (48.4)         (60.5)
Fixed asset disposals                              -             -
Impact of change in consolidation 
scope and miscellaneous                          (0.0)         (25.3)
Change in other financial assets                   -             -

Net cash related to investment (2)              (47.9)         (83.4)
Dividends paid to shareholders of 
the parent company                              (22.1)         (12.1)
Capital increase                                   -           201.1
Loan issue                                      115.0          148.0
Loan repayment (including 
finance leases)                                 (43.4)        (225.0)
Remboursement des dettes de location             (0.4)     
Cost of debt (including on rental 
obligations)                                     (2.6)         (10.8)
Change in other financing                       (10.7)          (0.2)

Net cash related to financing (3)                35.8          100.9

Change in cash (1+2+3)                            3.9            8.1

Net asset value

In EUR million                           30.06.2019   31.12.2018   Change    
Consolidated equity - attributable 
to owners of the company                      582.7        600.5     -3.0%
Adjustment of financial instruments             5.8          4.7         
Deferred tax on the statement of 
financial position on non-REIT assets           7.3          7.4         
Adjustment of associates                        0.3          0.1         

EPRA NAV                                      596.2        612.7     -2,7%

Market value of financial instruments         (5.8)         (4.7)         
Effective tax on unrealised capital 
gains of non-REIT assets                      (7.3)         (7.4)         
Optimisation of transfer duties 
and expenses                                   0.7           1.3         
Adjustment of associates                      (0.3)         (0.1)         

EPRA triple net NAV (EPRA NNNAV)             583.4         601.8     -3.0%
EPRA NNNAV per share                          31.7          32.0     -0.9%

Reintegration of transfer duties 
and actual disposal costs                     31.3          29.7         
Reintegration of tax on unrealised 
capital gains                                  7.3           7.4         
Adjustment of associates                       5.0           7.7         

Diluted going concern NAV                    627.0         646.6     -3.0%
Diluted going concern NAV per share           34.0          34.4     -0.9%

Diluted number of shares                18,841,665    18,841,665         

Number of shares and treasury shares
held in the liquidity contract             427,091        30,337         
Corrected number of shares              18,414,574    18,811,328